オーストラリアに来る前に皆さん探すのが家。日豪プレスやFacebookコミュニティにて部屋を探すのが一般的です。
しかし、オーストラリアで生活していくうちにあるとき皆ふと気づくのです。「あれ、自分でも家をまるごと借りて部屋を貸せば稼げるのでは?」
そうです。オーストラリア含む海外では日本人が日本人に向けて部屋を貸して儲けている人がたくさんいるのです!
今回はそのオーストラリアの不動産ビジネスについて徹底調査しました!
不動産ビジネスの3つの儲け方
一口に不動産ビジネスと言っても大きく分けて3つお金の儲け方があります。
- 家(または部屋)をまるごと借りて貸す(転貸、別名また貸し)
- 家(または部屋)をまるごと買って貸す(インカムゲイン)
- 家(または部屋)をまるごと買って売る(キャピタルゲイン)
ワーホリの方や学生にとって現実的なのは初期投資のかからない1番の方法です。
一方、オーストラリア人のパートナーがいる場合は2番の方法で儲けている人もいます。
3番は個人で行っている人はほとんどおらず、本業でやっている方か偶然買った物件が値上がりして売ったという人です。
転貸「また貸し」の収支をシュミレーション
転貸は例えば自分で3部屋ある家を週$600借りて、それを週$250/部屋で貸すことができれば、差額の週$150($750-$600)が毎週チャリンチャリンと儲けることができるのです。
または、その部屋に自分が住めば、お金は入らないですが格安または無料で部屋に住むことができます。
上の例で考えると週$150の収入は1年で約$7,200(約57万円)になります。ただ、そこから光熱費やwifiの代金をレントにコミコミとした場合、その金額が引かれます。
更には電球を取り替えたり、洗濯機を水道の修理をすることもあるでしょう。
なので、実質年間40万円くらいの利益となるでしょう。
そこから人を探す手間や空きができた期間のコスト負担もあるかもしれませんね。でも月3万円くらいの利益になるので、良い小遣い稼ぎになるかもしれません(あくまで上記想定の場合です)。
ポイントは1年などの長期契約をして、月々の固定家賃をいかに抑えるかです。友達とかある程度借りる人を確保しておくことも大切です。
家(または部屋)をまるごと買って貸す場合の収支
このケースは大きな初期投資がいるので、一般のワーホリの方や学生は手が出しにくいですが、オージーのパートナーがいたり、日本の家が金持ちの場合は家をまるごと買ってそれを貸すことができます。
例えば家が4,000万円だとして、先ほどの3部屋貸せる部屋があるとすると年間40万円くらいの利益とした場合、投資商品としてみた場合は1%の利回りとなりますね。
日本の銀行に預けても利子が0.001%とかの世界だと考えると1%で稼ぎ続けれれば良い投資商品と言えそうです。中国人とかがオーストラリアの家を投資商品として買うのもこういったカラクリがあります。
ただ、一見とても良いように聞こえますが、不動産投資の注意点にも目を向けましょう。
参考になる記事が、「サラリーマン大家はなぜ失敗する?不動産投資の悲惨な末路とその回避法」にありました。
【不動産投資の注意点】
- 銀行ローンの金利を払わなければいけない
- メンテナンスが必要で、怠ると家賃が下がり、借り手が見つかりにくくなる
- 空室になるリスクや地震や火災が起こるリスクがある
おさえておきたいポイントは、冒頭で挙げた1%という利回りは築年数が浅いときのみです。最初はうまく運用で来ているように感じますが、物件が古くなってくると、0.9%、0.7%、0.5%とドンドン家賃が下がってきてしまいます。
築10年の家とかって古くて住みたくないし、そもそも水道や壁が劣化してきて修繕にもお金が掛かります。
オーストラリアなので大勢の友達を呼んでパーティーをするオージーとかに貸した場合は壁に穴を空けられたりしないか心配ですね。
あと、一括で買える現金を持っている場合は良いのですが、銀行から借り入れを行う場合、銀行に支払う金利が発生します。
なので、借入金利が1%だった場合、もはや利益はなしになります。もちろん家自体は資産として残りますが。
また、そもそも銀行から与信チェックを通過できるかが更なる難問になります。
そして最後に売却して3番目の例に挙げた売却益(キャピタルゲイン)を得れるかはもはや相場の世界。
基本、物件の価値は時間が経つと共に下がるので、それ以上の需要のUPを見込まないといけないですね。幸いオーストラリアは人口が増えていて、住宅提供できるインフラも限られているので、不動産価格は上昇傾向ではありますが、いつどうなるかが分からないのが相場というものです。
オーストラリア不動産ビジネスの結論
さて、オーストラリアの不動産スモールビジネスに対する完全なる個人的な主観を述べたいと思います。
僕だったら以下の条件だったらやっても良いと思います。
- 転貸(また貸し)で自分も住んで1年くらい小銭を稼ぐ
理由としては、
- 自分が住んだら本来支払うべき家賃がかからない。目に見えない利益を享受。
- 自分が住むことで管理が簡単。勝手にパーティーされて破損される心配もない。
- 初期投資がいらず、リスクが小さい。1年経ったら継続か撤退の判断ができる。
- 資産を所有していないので、資産価格の下落の影響を受けない。
- 自分でハウスメートを選べる
正直ずっとハウスメートが見つからないこともないと思うので、低いリスクでオーナー気分が味わえます。今ならairbnbなんかもあります。
そして、なぜ不動産を買うことを勧めないかというと、手続きが面倒だとかハイリスクなどもあるのですが、何より良い物件はプロに既に買われているというポイントです。
専業で不動産ビジネスをやっている方もいますから、彼らには勝てません。
個人が不動産を買う場合、「ハウスメーカーの利益」「銀行の利益」「仲介会社の利益」などがテンコ盛りで載っています。
利益が出る確率が高い物件であれば、わざわざ売りに出さないですよね。。。
注意点
更にはこのビジネスを行う上での注意点もあります。
- 一定の利益を得る場合は本来ビジネスの登記をしなければならない
- 稼いだ額に対する税金も本来収めないといけない
- 物件ごとに住める住人の数が決まっている
上記が主なポイントです。特に一番下の物件ごとにハウスメートの人数が決まっているというところですが、これを破っているオーナーはけっこういます。
特にリビングにマットレスを敷いていたり、2段ベッドになっている場合は要注意です。もちろんオーナー目線だと多くの人から家賃を回収できた方がいいので、多くのベッドを作りますが、防災や法律上、収容人数と言うのは決まっています。
税金の面でいうと、家賃を銀行送金ではなくキャッシュのみで受付ける家は税金を払いたくないという背景があります。
それ以外にも注意点はたくさんありますが、いずれにせよ本サイトは一切の責任を負いかねますので、ご留意ください。
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